תחום ההתחדשות העירונית בישראל, ובפרט פרויקטים של פינוי-בינוי, עבר בעשור האחרון תהפוכות משמעותיות. מה שהחל כיוזמות נקודתיות לחיזוק מבנים, הפך למנוע הצמיחה המרכזי של ענף הנדל"ן ולפתרון הלאומי למצוקת הדיור ולמיגון העורף. אולם, ככל שהפרויקטים גדלים בהיקפם ומשנים את פני העיר, כך גדלה המורכבות המשפטית, התכנונית והמימונית הכרוכה בהם. במרחב הסבוך הזה, נדרשת מעטפת משפטית שאינה מסתפקת רק בניסוח חוזים, אלא כזו הרואה את התמונה המלאה – מהקרקע ועד למפתח. משרד עו"ד גונן קסטנבאום, המשלב מומחיות ייחודית בדיני חדלות פירעון עם מחלקת מקרקעין עתירת ניסיון, מציג מודל ליווי המעניק ביטחון מקסימלי ליזמים ולדיירים כאחד.
פרויקט פינוי-בינוי אינו עוד עסקת נדל"ן רגילה; זהו מסע ארוך טווח, לעיתים של שנים רבות, המפגיש אינטרסים מנוגדים וחשוף לסיכונים רבים. מצד אחד עומדים בעלי הדירות, שעבורם הדירה היא הנכס הכלכלי היקר ביותר, ומצד שני היזמים והקבלנים, התלויים במימון בנקאי ובאישורים בירוקרטיים סבוכים. הייחוד בגישתו של משרד ג. קסטנבאום ושות' נעוץ ביכולת לגשר על הפערים הללו מתוך הבנה עסקית ופיננסית עמוקה. הרקע של ראש המשרד בתחום החשבונאות והבראת החברות מחלחל לכל עשייה במשרד, ומייצר סטנדרט של בדיקת נאותות קפדנית עוד בטרם נחתם ההסכם הראשון.
כאשר המשרד מלווה פרויקט, הדגש הראשוני הוא על יצירת ודאות משפטית וכלכלית. במחלקה המנוהלת על ידי עורכת הדין קארין קסטנבאום, שותפה במשרד, הטיפול מתחיל בבחינה מדוקדקת של הזכויות במקרקעין. לא אחת מתגלים בבניינים ותיקים "מוקשים" רישומיים – חריגות בנייה היסטוריות, בעלויות לא מוסדרות או עיקולים ישנים – שעלולים לתקוע פרויקט למשך שנים. הניסיון של המשרד בטיפול בנכסי לקוחות ובהליכי הסדרה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מאפשר לנקות את השולחן בשלבים המוקדמים, ולהכשיר את הקרקע לביצוע הפרויקט בצורה חלקה.
אחת הסוגיות הקריטיות בפרויקטים של פינוי-בינוי היא סוגיית הבטוחות והליווי הבנקאי. כאן בא לידי ביטוי היתרון היחסי של המשרד, הנובע מההיכרות האינטימית עם עולם הבנקאות והמימון שנצברה בתיקי הבראת חברות. בעוד משרדים רבים מתמקדים במפרט הטכני של הדירה, במשרדו של גונן קסטנבאום שמים דגש לא פחות חשוב על החוסן הפיננסי של הפרויקט. בין אם בייצוג יזמים ובין אם בייצוג דיירים, המשרד פועל להבטיח כי מנגנוני הליווי הפיננסי (ערבויות חוק מכר, ערבויות ביצוע, וחשבונות ליווי סגורים) יהיו הרמטיים. הידע כיצד בנקים חושבים וכיצד הם מעריכים סיכונים, מאפשר למשרד לנהל מו"מ יעיל על תנאי המימון, ולייצר מתווים שמאפשרים לפרויקט לצאת לדרך גם בתנאי שוק מאתגרים.
הליווי המשפטי של המשרד חולש על כל שלבי חיי הפרויקט: החל מהמשא ומתן הראשוני וגיבוש הרוב הדרוש בקרב הדיירים, דרך הליכי התכנון והרישוי מול הוועדות המקומיות והמחוזיות, וכלה ברישום הבית המשותף החדש בטאבו. בכל שלב, עורכי הדין נדרשים לגלות יצירתיות בפתרון בעיות. בתחום המיסוי המוניציפאלי, למשל, המשרד מטפל בנושאים מורכבים של היטלי השבחה, אגרות בנייה והיטלי פיתוח. היכולת לנתח את דרישות התשלום של הרשויות, ולעיתים אף להפחיתן באופן משמעותי באמצעות טיעונים משפטיים ושמאיים מבוססים, חוסכת ללקוחות המשרד סכומים ניכרים ומשפרת את הרווחיות של הפרויקט כולו.
היבט נוסף המייחד את פעילות המשרד הוא הטיפול במצבי משבר בתוך פרויקטים של התחדשות עירונית. לצערנו, המציאות הישראלית מלמדת כי לא כל יזם שמתחיל פרויקט מצליח גם לסיים אותו. קבלנים שנקלעים לקשיים באמצע הבנייה הם סיוט עבור כל דייר שפינה את ביתו. במצבים אלו, הניסיון של עורך דין גונן קסטנבאום כנאמן וכמפרק בתיקים מורכבים הופך לנכס אסטרטגי. המשרד יודע לזהות את נורות האזהרה בזמן אמת, ובמקרה של קריסה – לפעול במהירות להכנסת יזם מחליף, למימוש בטוחות ולמזעור הנזק. היכולת "להחליף כובעים" ולעבור מניהול עסקת מקרקעין לניהול משבר חדלות פירעון באותו משרד, מעניקה רשת ביטחון שאין לה תחליף בפרויקטים ארוכי טווח.
הסינרגיה בין מחלקת המקרקעין למחלקת הליטיגציה של המשרד מבטיחה מענה גם כאשר מתעוררים סכסוכים. פרויקטים של פינוי-בינוי טומנים בחובם פוטנציאל לחיכוכים רבים – דיירים סרבנים, מחלוקות עם קבלני משנה, או התנגדויות של שכנים. מחלקת הליטיגציה המנוסה של המשרד מעניקה גיבוי מלא למחלקת הנדל"ן, ומאפשרת לפתור מחלוקות אלו, לעיתים קרובות מחוץ לכותלי בית המשפט באמצעות גישור ומשא ומתן, ואם אין ברירה – באמצעות ייצוג נחוש בערכאות. המטרה היא תמיד אחת: הסרת החסמים וקידום הפרויקט.
לסיכום, מעורבותו של משרד ג. קסטנבאום ושות' בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מביאה עמה בשורה של מקצועיות הוליסטית. השילוב בין בקיאות בפרטי הפרטים של חוקי התכנון והבנייה, לבין הבנה עסקית רחבה ויכולות מוכחות בניהול סיכונים פיננסיים, הופך את המשרד לשחקן מפתח בתחום. בין אם מדובר בליווי יזמים המבקשים להוציא לפועל מתחמי ענק, ובין אם בייצוג דיירים המבקשים לשפר את איכות חייהם בביטחון, המשרד מספק את הקרקע היציבה עליה ניתן לבנות את העתיד.
